Der Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 bleibt der Referenztext zur Verteilung der Kosten für die Mietinstandhaltung, aber seine Anwendung auf den Warmwasserspeicher erzeugt Grauzonen, die weder von den Mietern noch von den Vermietern beherrscht werden. Die Unterscheidung zwischen laufender Wartung, Reparatur und Austausch aufgrund von Abnutzung bestimmt direkt, wer zahlt, und die Beträge, um die es geht, übersteigen oft das, was jeder erwartet.
Warmwasserspeicher nicht im Mietvertrag erwähnt: eine rechtliche Grauzone
Ein Punkt, den die meisten Leitfäden übersehen: Der Mieter ist nur verpflichtet, die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Geräte zu warten. Wenn der Warmwasserbereiter oder der Warmwasserspeicher nicht im Inventar der Ausstattung der Wohnung aufgeführt ist, besteht rechtlich keine Wartungspflicht für den Mieter, auch wenn er das Gerät täglich nutzt.
Wir beobachten regelmäßig hastig verfasste Mietverträge, in denen nur die Heizung und das Belüftungssystem aufgeführt sind. Der elektrische Speicher, der als „offensichtlich“ angesehen wird, taucht nirgendwo auf. Im Falle eines Streits über einen Ausfall kommt diese redaktionelle Lücke dem Mieter zugute. Die Frage der Wartung des Warmwasserspeichers durch Mieter oder Vermieter wird daher zunächst durch die Lektüre des Mietvertrags entschieden, noch bevor das Bürgerliche Gesetzbuch geöffnet wird.
Wir empfehlen Vermietern, jedes Gerät zur Erzeugung von Warmwasser im Mietvertrag namentlich aufzulisten, einschließlich Marke, Kapazität und Installationsjahr. Diese Sorgfalt vermeidet spätere Streitigkeiten.
Laufende Wartung des elektrischen Warmwasserbereiters: keine gesetzliche jährliche Verpflichtung
Im Gegensatz zu Gasheizungen, die einer jährlichen Wartungspflicht unterliegen, gibt es keinen Text, der eine regelmäßige Wartung für einen elektrischen Warmwasserbereiter vorschreibt. Das Dekret von 1987 legt die Aufgaben der laufenden Reinigung und den Austausch kleiner Teile (Dichtungen, Anschlüsse) in die Verantwortung des Mieters, legt jedoch keine Häufigkeit fest.
Konkret sind die Aufgaben, die dem Mieter bei einem elektrischen Speicher obliegen, begrenzt:
- Den Sicherheitsblock betätigen (Betätigung des Ventils), um eine Blockierung durch Kalkablagerungen zu vermeiden, idealerweise einmal im Monat
- Defekte Dichtungen an den Wasserzulaufanschlüssen ersetzen
- Eventuelle Ablagerungen um das Gerät herum reinigen und auf sichtbare Lecks überprüfen
Die Entkalkung des Tanks und der Austausch der Anode (Magnesium oder Titan) sind keine Mietreparaturen. Diese Eingriffe betreffen die strukturelle Funktionsweise des Geräts und liegen in der Verantwortung des Eigentümers.
Gas- und thermodynamische Warmwasserbereiter: unterschiedliche Regelungen
Bei einem Gaswarmwasserbereiter ist die Situation grundlegend anders. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 und die entsprechenden Vorschriften schreiben eine jährliche Wartungspflicht zu Lasten des Mieters vor. Diese Wartung, die von einem qualifizierten Fachmann durchgeführt wird, umfasst die Überprüfung der Verbrennungsorgane, die Reinigung des Brenners und die Überprüfung der Sicherheitsvorrichtungen. Der Mieter muss das Wartungszertifikat aufbewahren und es auf Anfrage des Vermieters vorlegen.
Der thermodynamische Warmwasserbereiter hingegen bewegt sich in einem regulatorischen Graubereich. Bis heute gibt es keine spezifische gesetzliche Verpflichtung zur regelmäßigen Wartung. Wenn jedoch ein Ausfall auf unsachgemäße Nutzung oder fehlende laufende Wartung zurückzuführen ist, können die Reparaturkosten, sogar die Kosten für den Austausch, dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Die Beweislast bleibt ein heikles Thema: Ohne Wartungsheft oder Rechnungen befindet sich der Mieter in einer benachteiligten Position.
Was der Mieter dokumentieren sollte
Unabhängig von der Art der Energie empfehlen wir dem Mieter, alle Nachweise über die Wartung aufzubewahren: Rechnungen von Fachleuten, datierte Fotos des Geräts, schriftliche Korrespondenz mit dem Vermieter, in der ein Funktionsstörung gemeldet wird. Diese Dokumente stellen den einzigen wirksamen Schutz im Falle eines Konflikts über die Zuordnung eines Ausfalls dar.
Ausfall und Austausch des Speichers: die Grenze der Abnutzung
Die Verteilung wird komplizierter, wenn das Gerät ausfällt. Das Prinzip ist auf dem Papier klar: der Austausch eines abgenutzten Speichers liegt in der Verantwortung des Eigentümers. Abnutzung bezeichnet die normale Abnutzung im Zusammenhang mit der Zeit und einer ordnungsgemäßen Nutzung. Ein Warmwasserbereiter hat eine Lebensdauer, die je nach Wasserqualität und Installationsbedingungen variiert, aber die schrittweise Abnutzung der Anode oder die Verkalkung des Heizelements sind nicht dem Mieter zuzuschreiben.
In der Praxis bezieht sich die Uneinigkeit auf die Ursache des Ausfalls. Zwei häufige Szenarien:
- Das Thermostat oder das Heizelement gibt nach mehreren Jahren normaler Nutzung auf: Reparatur oder Austausch geht zu Lasten des Eigentümers, es sei denn, es gibt einen Nachweis über eine unsachgemäße Nutzung
- Der Sicherheitsblock wurde nie betätigt, was zu einem Überdruck und einer vorzeitigen Verschlechterung des Tanks führt: Der Mieter kann für die fehlende laufende Wartung verantwortlich gemacht werden
- Ein Leck an den Anschlüssen, das vom Mieter nicht gemeldet wurde und Schäden verursacht hat: Die Verantwortung des Mieters wird wegen fehlender Meldung in Anspruch genommen
Verpflichtung zur Anständigkeit und Reaktionszeit des Eigentümers
Die Wohnung muss den von Gesetz definierten Anstandskriterien entsprechen. Das dauerhafte Fehlen von Warmwasser stellt einen Verstoß gegen diese Verpflichtung dar. Der Eigentümer kann einen Mieter nicht während eines längeren Zeitraums ohne Warmwasser lassen, unter dem Vorwand eines Streits über die Kostenübernahme. Der Mieter hat Rechtsmittel, einschließlich der Anrufung der Abteilungskommission für Schlichtung oder des Zivilgerichts.
Streitigkeiten antizipieren: vertragliche Klausel und präzises Übergabeprotokoll
Die Mehrheit der Konflikte über die Wartung des Warmwasserspeichers in einer Mietwohnung resultiert aus einem ungenauen Mietvertrag und einem lückenhaften Übergabeprotokoll. Das Übergabeprotokoll muss den sichtbaren Zustand des Geräts, sein ungefähres Alter, falls bekannt, und das Vorhandensein oder Fehlen von Korrosions- oder Kalkspuren erwähnen.
Eine spezifische Klausel im Mietvertrag kann die vom Mieter erwarteten Wartungsmaßnahmen (Betätigung des Sicherheitsblocks, Meldung von Lecks) präzisieren, ohne ihm jedoch Kosten zu übertragen, die in den Verantwortungsbereich des Eigentümers fallen. Diese maßgeschneiderte Formulierung reduziert das Risiko von Streitigkeiten erheblich und klärt die Verteilung der Verantwortlichkeiten bereits bei der Unterzeichnung.
Die Kosten für den Austausch eines Speichers sind erheblich, und Rechtsstreitigkeiten erfordern Zeit von beiden Parteien. Die formale Festlegung der jeweiligen Verpflichtungen im Mietvertrag, die Dokumentation jeder Intervention und die schnelle Reaktion auf die ersten Anzeichen von Funktionsstörungen bleiben die konkretesten Hebel, um eine Eskalation zu vermeiden.